狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和维修；广义的房屋维修还包括对房屋的改建。具体地说，房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损部位的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善、装修及结合房屋的维修加固，增强房屋的抗震能力等。

维修与新建的对象都是房屋建筑，在设计和施工理论上是相通的，因而它们有共性的一面。但是，由于房屋维修与新建房屋的应用理论不同，所以又有其独自的特点。

①房屋维修是在已有房屋的基础上进行的，是对房屋的构件、部分项目进行养护维修，局部或全部的更新、修复。因此，工作上受到原有条件的限制，设计和施工都只能在一定的范围内进行，往往是借鉴原有房屋的构造、部件、装饰、布局等，发展维修建筑艺术。

②房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为因素的影响，导致房屋的损坏或使用功能的减弱。而且，由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构的房屋，其使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的。因此，房屋的维修是大量的、经常性的工作。

③房屋维修项目多，涉及面广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用材料的规格和品种也多。有些材料可以用新材料代替，通过修缮工程的实践、观察、研究、总结，可以改进旧房的结构与装修。

④房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并与周围环境相协调，因此技术要求较高。由于房屋维修的这种特殊性，决定了它有独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的装修标准也不同。

⑤房屋维修具有生产和服务双重性。生产性是指房屋维修过程中必然会结合增添设备、改进装饰装潢、改善结构等项工作。通过维修可使房屋增值。服务性是指房屋维修的基本目的是为住户提供服务，保证房屋的正常和使用。

维修是比较大的修整，修缮是小修。

房屋维修范围包括：

房屋维修是指影响到入住，如房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用，需要拆换加固的；整幢楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的；外檐面层脱落、保温层损坏达到整幢楼外檐面积30%以上，影响和正常使用。

房屋修缮：不影响入住，如整栋门共用部位楼地面面层、门窗及楼梯扶手因破损影响正常使用，需要修缮。

防水涂膜空鼓

原因分析：

1、基层含水率过高，水汽无法排出而起泡、空鼓；

2、涂层太厚，内部水分不易逸出，受热后鼓泡；

3、基层未清理干净，基层与涂膜粘结不牢。

预防措施（以k11防水涂料为例）：严格参照施工说明，先将基层清理干净后，洒水湿润，饱和至无明水时，涂刷首道防水涂料，等干燥后，经检查无气泡、空鼓后方可涂刷下道涂料。